Andrzej Dużyński, lider branży deweloperskiej miejskich magazynów, dzieli się swoimi doświadczeniami i perspektywami dotyczącymi przyszłości sektora magazynowego. Opowiada o innowacjach, które zmieniają oblicze rynku, a także o wyzwaniach związanych z ekologicznymi i technologicznymi zmianami, które kształtują rynek nieruchomości.
Wioleta Chorąży: Firma Ideal Idea wyróżnia się unikalnym podejściem do tworzenia przestrzeni magazynowo-biurowych i działa już od 2008r. Jakie były początki tej działalności?
Andrzej Dużyński: Cała historia zaczęła się od mojej wcześniejszej działalności w produkcji. Przez wiele lat zajmowałem się wytwarzaniem nakrętek oraz innych przedmiotów z tworzyw sztucznych. Potrzebowałem większych powierzchni magazynowych. Dlatego wybudowałem magazyn dla mojej własnej firmy. Z biegiem czasu okazało się, że nie jestem w stanie prowadzić dwóch biznesów jednocześnie, więc sprzedałem udziały w spółkach produkcyjnych i postanowiłem skupić się na rynku magazynowym. Tak trafiłem do tej branży, można powiedzieć, że stało się to trochę przypadkowo.
Od tego momentu uważam, że, mimo iż wciąż budujemy magazyny, to każde takie przedsięwzięcie jest nowym wyzwaniem. Bardzo lubię ten proces. Lubię poznawać firmy, które są moimi najemcami, ich działalność, potrzeby, co sprawia, że nie chodzi tylko o wynajmowanie przestrzeni, ale o dostosowanie jej do konkretnych wymagań. W naszym parku, który znajduje się przy ulicy Słowikowskiego, mamy 38 000 m kw. powierzchni. Obecnie mamy 26 najemców, a powierzchnie wynoszą od 500 do 3000 m kw. Każdy z tych najemców ma inny profil działalności, co wiąże się z koniecznością dostosowania magazynów do ich specyficznych potrzeb. Często wymaga to od nas wykonania odpowiednich ulepszeń. Aby to zrobić, muszę dokładnie poznać potrzeby najemcy i zrozumieć, jak jego firma funkcjonuje. Kolejnym krokiem są uzgodnienia z projektantami i wykonanie odpowiednich prac dostosowujących przestrzeń. To bardzo ciekawe wyzwanie, które za każdym razem jest inne, a poznawanie nowych obszarów rynku sprawia mi ogromną przyjemność.
Wprowadza Pan na rynek innowacyjne rozwiązania i ciągle się rozwija w tym zakresie. Co sprawia, że Wasze podejście do tworzenia przestrzeni magazynowo-biurowych jest wyjątkowe?
Andrzej Dużyński: Nasze podejście opiera się na oferowaniu tzw. „Small Business Units”, czyli małych modułów magazynowych. Każdy najemca ma możliwość wynajęcia większej liczby tych modułów, jeśli zajdzie taka potrzeba. Standardowo jeden moduł to około 600 m kw. powierzchni magazynowej i 120 m kw. powierzchni biurowej. Dodatkowo biura znajdują się na kondygnacji 1-szego pietra. Często najemcy wybierają połączenie magazynu i większego biura, co stanowi wyjątkowe rozwiązanie w naszej branży.
Większość konkurencji nie oferuje takich rozwiązań, szczególnie w przypadku parków magazynowych położonych na obrzeżach miast, gdzie ryzykowne byłoby budowanie większych powierzchni biurowych w stosunku do magazynowej powierzchni. My natomiast specjalizujemy się w magazynach miejskich, które odpowiadają na potrzeby firm funkcjonujących w aglomeracjach miejskich gdzie takie rozwiązania są konieczne. Dlatego nasze podejście pozwala na skuteczne łączenie funkcji magazynowych i biurowych, co czyni naszą ofertę bardziej elastyczną i odpowiadającą na różnorodne potrzeby rynku.
Jakie inne rozwiązania oferują Państwo swoim najemcom? Czym jeszcze wyróżniacie się na tle konkurencji?
Andrzej Dużyński: Nasza firma przede wszystkim skupia się na magazynach tzw. „Small Business Units”, dzięki temu, nasi najemcy mogą wynająć przestrzeń, która najlepiej odpowiada ich indywidualnym potrzebom, w tym także biura w budynku biurowym przyległym bezpośrednio do magazynu , gdzie każdy najemca przechodzi ze swojego biura do swojego magazynu bezpośrednio. Nasza konkurencja najczęściej buduje duże magazyny na obrzeżach miast. My natomiast stawiamy na miejskie magazyny, które są zlokalizowane w aglomeracjach, jak Warszawa czy Wrocław. Dzięki temu, jesteśmy w stanie zaoferować najemcom elastyczne przestrzenie, które odpowiadają na ich indywidualne potrzeby – zarówno pod względem powierzchni biurowej, jak i magazynowej. Kolejnym atutem jest wysoka jakość naszych budynków. Mamy bardzo dobre izolacje, potrójne szyby, wysokiej jakości płyty warstwowe oraz aluminiowe fasady w części biurowej. Okna w biurach mają aż 2,7 m wysokości, a drzwi są szklane z naświetlami, co zapewnia doskonałe doświetlenie przestrzeni. W biurach mamy klimatyzację i wentylację klasy A, co pozwala na komfortową pracę. Dodatkowo, nasze magazyny są bardzo elastyczne – każdy moduł, choć ma 600 m kw., ma bramę dla TIR-ów z platformą hydrauliczną i bramę z poziomu zero, co zapewnia dużą wygodę pracy w magazynie. Chcemy także wprowadzać innowacje, które pomogą naszym najemcom być bardziej konkurencyjnymi na ich własnym rynku ponieważ te innowacje prowadzą do obniżenia kosztów najmu. Wprowadziliśmy fotowoltaikę, która stanowi wyposażenie budynku dzięki czemu klimatyzacja i wentylacja w biurach jest zasilana właśnie z paneli fotowoltaicznych za co nie obciążamy najemców, a to pozwala naszym najemcom zmniejszyć koszty energii elektrycznej, gdyż w okresach nasłonecznienia klimatyzacja i wentylacja działają na energii słonecznej. Mamy system pomp ciepła oraz korzystamy z zielonej energii, nasi najemcy mogą korzystać z bardziej ekologicznych rozwiązań. Wprowadzamy system BMS, który umożliwia naszym najemcom śledzenie zużycia energii i optymalizowanie kosztów. Dzięki temu, mogą oni wprowadzać zmiany, które przyczyniają się do zmniejszenia kosztów operacyjnych. Mogą zidentyfikować, urządzenia które zużywają najwięcej energii i podjąć decyzję o ich modernizacji lub optymalizacji. Skupiamy się na dokładnej kontroli, gdzie powstają koszty, aby zminimalizować ich wpływ na naszych najemców. Jednym z kluczowych obszarów zarządzania przestrzenią jest optymalizacja zużycia energii, które jest jednym z największych kosztów obciążających naszych klientów. Te koszty generowane są nie tylko przez zużycie energii w trakcie godzin pracy, ale także przez działania związane z zarządzaniem przestrzenią biurową i magazynową, jak oświetlenie terenu. W tym roku, wybudujemy ponad 20 000 m kw. przestrzeni magazynowo-biurowych o zerowej emisji, a w przyszłym roku planujemy wprowadzenie magazynów energii. Dzięki temu, będziemy mogli lepiej wykorzystać energię słoneczną, przechowując ją w magazynach energii. Pozwoli to na efektywne oświetlenie placów manewrowych i dróg w godzinach nocnych, wykorzystując energię zgromadzoną w ciągu dnia. Nasze magazyny charakteryzują się bardzo dobrą izolacją termiczną, co jest kluczowe w kontekście zmniejszenia zużycia energii. Używamy wysokiej jakości materiałów, jak np. płyty warstwowe ze współczynnikiem przenikania ciepła (U) wynoszącym Cx13,5, co jest jednym z najlepszych wyników dostępnych na rynku. Choć wiąże się to z wyższymi kosztami budowy, to filozofia, którą stosujemy z moim synem, opiera się na długoterminowym utrzymaniu magazynów. Nie sprzedajemy ich na masową skalę funduszom, jak to robią niektórzy deweloperzy. Celem jest budowanie firmy opartej na przepływach finansowych, a nie na sprzedaży nieruchomości. Nasi najemcy naprawdę zauważają różnicę – nie mamy uwag dotyczących usterek ani problemów związanych z jakością budynku. To daje mi ogromną satysfakcję, ponieważ zadowolenie naszych najemców to dla mnie najważniejsza wartość i motywacja do dalszej pracy. Pod koniec tego roku wszystkie nasze magazyny będą miały certyfikat BREEAM na poziomie excellence. To krok w stronę zrównoważonego rozwoju, który staje się coraz ważniejszy. Wprowadzamy parkingi z ładowarkami do samochodów elektrycznych, a w przyszłości te wymagania będą rosły.
Jak wygląda codzienna współpraca z synem Jędrzejem w prowadzeniu firmy i co, Pana zdaniem, stanowi klucz do Waszego sukcesu?
Andrzej Dużyński: Mamy podzielone role. Staram się prowadzić firmę w płaskiej strukturze zarządzania, gdzie każdy wie, co ma robić. To pomaga w wymianie informacji i efektywnej współpracy. Mój syn zajmuje się komercjalizacją, co jest jednym z kluczowych obszarów działalności firmy. Bez wynajmu nie ma sukcesu, więc to rzeczywiście bardzo istotna funkcja, którą wykonuje doskonale. Oprócz tego mamy świetny zespół, który pracuje na nasz sukces. Moja żona, Justyna Dużyńska – również miała i ma ogromny wpływ na organizację firmy. Jako prawnik wprowadziła wiele zmian, które pomogły w jej rozwoju i otworzyła nowe horyzonty. Bardzo cenię sobie współpracę ze wszystkimi osobami w naszym zespole – są oni rzetelni, sumienni i tworzą naprawdę świetną atmosferę. Wydaje mi się, że kluczem do sukcesu jest właśnie pewnego rodzaju otwartość – otwartość na dyskusję i wymianę poglądów. To, co najbardziej cenię, to zaangażowanie mojego zespołu oraz ich pomysły. To chyba właśnie tworzy sukces firmy. Choć to może zabrzmieć jak banał, to rzeczywiście firmę tworzą ludzie – to oni wypełniają przestrzeń, nie tylko pracują przy biurkach ale rozmawiają na korytarzach, w jadalni. Wszystko to wpływa na przepływ informacji i współpracę w firmie. Jestem bardzo dumny z mojego zespołu. Nie jestem zwolennikiem organizowania cotygodniowych odpraw, jak ma to miejsce w większych firmach. U nas, mimo braku formalnych spotkań, wszyscy wiedzą, co się dzieje i komunikacja działa sprawnie.
A jakie są dalsze plany rozwojowe firmy? Jakie działania przewidujecie na nadchodzące lata?
Andrzej Dużyński: Nasze plany to kontynuacja budowy powierzchni magazynowych i ich utrzymanie. Kluczowe jest dla nas zapewnienie satysfakcji naszych najemców, by byli zadowoleni z jakości oferowanej przestrzeni i usług. Naszym celem jest spełnianie ich potrzeb i dbanie o to, by byli zadowoleni. Gratuluję wspaniałych pomysłów oraz ogromnego sukcesu, który udało się Państwu osiągnąć! Dziękuję serdecznie za rozmowę.
