Rosnące zainteresowanie Polaków inwestowaniem w nieruchomości za granicą sprawia, że coraz częściej kierują oni swoją uwagę w stronę Włoch. Słońce, klimat, atrakcyjne ceny w wielu regionach oraz ogromny potencjał turystyczny sprawiają, że zakup domu w Toskanii, apartamentu na Sycylii czy kamienicy w Umbrii przestaje być jedynie wakacyjnym marzeniem. Jednak za romantyczną wizją włoskiego życia kryje się skomplikowany system prawny, administracyjny i kulturowy, który dla zagranicznego inwestora może być zaskakująco trudny do zrozumienia.
Jedną z osób pomagających Polakom bezpiecznie przechodzić przez proces zakupu nieruchomości we Włoszech jest radca prawny Marcin Kwapiński, prowadzący kancelarię pod brandem SLK Studio Legale Kwapiński.
Specjalizuje się on w obsłudze transakcji na włoskim rynku nieruchomości, łącząc znajomość polskiego i włoskiego systemu prawnego z praktycznym doświadczeniem w prowadzeniu inwestycji zagranicznych.
Droga Marcina Kwapińskiego do specjalizacji w obsłudze inwestycji we Włoszech nie była oczywista. Po ukończeniu studiów prawniczych w Poznaniu przez pewien czas nie był pewien, w jakim kierunku chce rozwijać swoją karierę zawodową. Pomocna okazała się jednak wcześniejsza pasja – język włoski, którego intensywnie uczył się już w liceum.
Po studiach prawniczych rozpoczął także naukę na filologii włoskiej, co pozwoliło mu jeszcze lepiej poznać kulturę, język i sposób myślenia Włochów. Choć studiów filologicznych ostatecznie nie ukończył, doświadczenie to okazało się niezwykle cenne. Po powrocie na ścieżkę prawniczą i odbyciu aplikacji szybko zrozumiał, że jego przewagą może być właśnie połączenie dwóch światów – prawa i kultury włoskiej.
Od początku kariery zawodowej pracował z klientami włoskimi oraz z dokumentami sporządzanymi w tym języku. Z czasem naturalnym kierunkiem rozwoju stała się specjalizacja w obsłudze inwestycji Polaków na włoskim rynku nieruchomości.
Jak podkreśla Kwapiński, jego rola nie polega wyłącznie na analizie dokumentów czy interpretacji przepisów. W wielu przypadkach staje się także mediatorem pomiędzy dwoma kulturami biznesowymi.
– Polacy i Włosi – choć na pierwszy rzut oka wydają się podobni – w praktyce prowadzenia biznesu potrafią znacznie się różnić. Polacy są przyzwyczajeni do bardzo formalnego podejścia do umów i zapisów prawnych. Jeśli w kontrakcie pojawia się określony zapis, często traktują go jako absolutnie obowiązujący i wymagający egzekwowania – zaznacza nasz rozmówca.
We Włoszech relacje biznesowe wyglądają nieco inaczej. Znacznie większe znaczenie ma rozmowa, wzajemne zaufanie oraz relacja między stronami. Umowa oczywiście pozostaje ważna, jednak nie jest traktowana jako jedyny fundament współpracy. W wielu przypadkach kluczowe jest poczucie komfortu obu stron i przekonanie, że transakcja przebiega w dobrej atmosferze.
Dlatego inwestor z Polski, który podchodzi do rozmów wyłącznie w sposób formalny i prawny, może zostać odebrany jako zbyt sztywny lub nieufny. W efekcie negocjacje mogą okazać się trudniejsze niż w przypadku bardziej elastycznego podejścia.
Jedną z pierwszych różnic, które zaskakują polskich inwestorów, jest sposób rozpoczynania procesu zakupu nieruchomości.
W Polsce często wystarczy ustna lub mailowa deklaracja – strony uzgadniają cenę i podstawowe warunki, a następnie umawiają się u notariusza na podpisanie aktu sprzedaży. We Włoszech proces wygląda inaczej. Kluczowym dokumentem jest pisemna oferta zakupu, która w praktyce ustawia ramy całej przyszłej transakcji.
To właśnie na tym etapie należy przewidzieć wiele potencjalnych ryzyk oraz zabezpieczyć interesy kupującego odpowiednimi zapisami. Problem pojawia się wtedy, gdy inwestor podpisuje taką ofertę samodzielnie, a dopiero później zgłasza się do prawnika. Wówczas część decyzji została już podjęta i nie zawsze da się je odwrócić.
– Jednym z największych zaskoczeń dla Polaków jest rola włoskiego notariusza. W Polsce przyjęło się przekonanie, że notariusz dokładnie sprawdza wszystkie aspekty transakcji i gwarantuje jej bezpieczeństwo. We Włoszech jego rola jest znacznie węższa – mówi mecenas.
Jak dodaje, notariusz w pierwszej kolejności sprawdza kwestie własnościowe – czy sprzedający rzeczywiście jest właścicielem nieruchomości oraz czy może ją legalnie sprzedać. Analizuje także historię przeniesień własności, zwykle w okresie ostatnich 20 lat.
Nie oznacza to jednak, że sprawdza wszystkie aspekty techniczne nieruchomości. Kwestie architektoniczne i budowlane pozostają w dużej mierze odpowiedzialnością stron transakcji. Oznacza to konieczność przeprowadzenia dodatkowych analiz i konsultacji z lokalnymi specjalistami, np. architektami czy geometrami.
Dodatkowym utrudnieniem dla zagranicznych inwestorów jest fakt, że informacje o nieruchomości mogą znajdować się w kilku różnych rejestrach. Dotyczy to m.in. układu pomieszczeń, historii budowy czy legalności poszczególnych elementów budynku.
Zdarza się, że dane w poszczególnych rejestrach nie są w pełni spójne. Dlatego analiza dokumentów wymaga doświadczenia i dokładnego sprawdzania archiwów – często sięgających kilkudziesięciu lat wstecz. W niektórych przypadkach konieczne jest nawet odczytywanie starych, ręcznie pisanych aktów notarialnych.
Kontakt z włoską administracją publiczną również potrafi zaskoczyć zagranicznych inwestorów. W wielu urzędach wizyty możliwe są tylko w określonych godzinach – na przykład przez kilka godzin w tygodniu.
– Biurokracja bywa rozbudowana, choć włoscy urzędnicy często wykazują większą chęć znalezienia rozwiązania niż ich polscy odpowiednicy. Nawet jeśli procedura trwa długo, celem urzędu bywa raczej doprowadzenie sprawy do pozytywnego zakończenia niż jej formalne odrzucenie – zauważa Kwapiński.
Dużą rolę odgrywają także lokalne relacje. W wielu przypadkach pomocny okazuje się współpracujący z inwestorem architekt lub technik budowlany, który na co dzień współpracuje z danym urzędem i zna jego procedury.
Według Marcina Kwapińskiego jednym z najczęstszych błędów popełnianych przez Polaków jest przekonanie, że notariusz dopilnuje wszystkich aspektów transakcji. W rzeczywistości część odpowiedzialności spoczywa na samych stronach umowy.
Drugim błędem jest nadmierna wiara w możliwość samodzielnego przeprowadzenia całej transakcji. Oczywiście jest to możliwe – można podpisać akt notarialny, zapłacić za nieruchomość i otrzymać klucze. Nie oznacza to jednak, że wszystkie potencjalne ryzyka zostały wyeliminowane.
Zakup nieruchomości bez dokładnej analizy można porównać do kupna samochodu używanego w komisie. Pojazd może działać bez zarzutu, ale dopiero szczegółowa kontrola pozwala ocenić jego rzeczywisty stan techniczny.
Praktyka pokazuje, że nawet niewielki szczegół może mieć ogromne znaczenie dla całej inwestycji. Jedna z niedawnych transakcji prowadzonych przez kancelarię Kwapińskiego dotyczyła domu wraz z małym budynkiem gospodarczym.
W dokumentacji technicznej pojawiła się jednak luka – w jednym z wcześniejszych aktów notarialnych budynek gospodarczy nie został wymieniony, choć znajdował się w rejestrze katastralnym. Dzięki dodatkowej analizie i sporządzeniu szczegółowej opinii technicznej udało się wyjaśnić sytuację przed podpisaniem aktu.
Gdyby ten problem nie został wykryty wcześniej, nowi właściciele mogliby w przyszłości napotkać poważne trudności – np. przy przebudowie nieruchomości lub jej sprzedaży.
W kontekście inwestowania we Włoszech często pojawia się także stereotyp związany z działalnością mafii. W rzeczywistości – jak podkreśla prawnik – dla prywatnych inwestorów nie stanowi ona realnego zagrożenia.
Znacznie ważniejsze jest zrozumienie lokalnej kultury relacji i zaufania. We włoskim biznesie ogromną rolę odgrywają rodzina, znajomości i reputacja. Dlatego inwestor, który okazuje otwartość i buduje relacje z lokalną społecznością, zwykle spotyka się z podobną postawą.
Jednocześnie nie oznacza to rezygnacji z ostrożności. Najlepszą strategią jest połączenie zdrowego zaufania z profesjonalnym wsparciem prawnym i technicznym.
Zakup nieruchomości we Włoszech może być świetną inwestycją – zarówno finansową, jak i życiową. Jednak aby uniknąć niepotrzebnych problemów, warto potraktować cały proces jako projekt wymagający wiedzy, doświadczenia i lokalnych kontaktów.
Jak pokazuje praktyka Marcina Kwapińskiego, kluczem do sukcesu jest nie tylko znajomość przepisów, ale także umiejętność poruszania się między różnymi kulturami biznesowymi, systemami administracyjnymi i realiami rynku nieruchomości.
Właśnie dlatego dla wielu polskich inwestorów prawnik staje się nie tylko doradcą prawnym, lecz także przewodnikiem po świecie włoskich procedur, relacji i zwyczajów – świecie, który potrafi być równie fascynujący, co wymagający.
Na koniec warto podkreślić, że zainteresowanie Polaków włoskim rynkiem nieruchomości systematycznie rośnie. Wynika to nie tylko z walorów turystycznych czy klimatycznych, ale również z coraz większej świadomości inwestorów, którzy szukają dywersyfikacji swoich aktywów poza granicami kraju.
W wielu regionach Włoch wciąż można znaleźć atrakcyjne cenowo nieruchomości – zarówno do celów prywatnych, jak i inwestycyjnych, np. pod wynajem krótkoterminowy dla turystów. Jednak im większe zainteresowanie zagranicznych kupujących, tym większa konkurencja i presja czasowa przy podejmowaniu decyzji.
To sprawia, że inwestorzy często działają pod wpływem emocji – zauroczeni lokalizacją, klimatem miejsca czy potencjałem nieruchomości. Tymczasem właśnie w takich sytuacjach najłatwiej pominąć szczegóły, które później mogą okazać się kluczowe. Dlatego profesjonalne wsparcie na etapie analizy dokumentów, negocjacji i finalizacji transakcji staje się nie tyle wygodą, co elementem odpowiedzialnego inwestowania.
Zapraszamy także do przesłuchania naszego podcastu z mecenasem, gdzie poszerzamy pewne wątki związane z kupnem nieruchomości we Włoszech.
